ЗК РФ, опираясь на Конституцию РФ, ввел ограничения оборотоспособности земельных участков. При этом законодательством предусматривается как полное изъятие земельных участков из оборота, так и относительное, то есть собственно ограничение оборота земельных участков.
Земельные участки, отнесенные законом к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, быть объектами сделок. Изъятыми из оборота признаны земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:
государственными природными заповедниками и национальными парками;
зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска пограничной службы Российской Федерации, другие войска и воинские формирования;
зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
объектами организаций федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны;
объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями;
инженерно-техническими сооружениями, линиями связи, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Ограничиваются в обороте следующие земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:
земельные участки в пределах особо охраняемых территорий, которые в соответствии с действующим законодательством не признаны изъятыми из оборота, а также земельные участки, находящиеся в пределах лесного фонда;
земельные участки, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
предоставленные для нужд связи;
занятые объектами космической инфраструктуры;
расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами;
расположенные в границе земель, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд;
в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливаются особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. К таким землям относятся земли, находящиеся за пределами черты поселения и предоставленные для ведения сельскохозяйственного производства либо предназначенные для этих целей.
Основаниями приобретения земельных участков в частную собственность являются:
решение органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными ресурсами, о предоставлении земельного участка в собственность;
переоформление права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на право собственности;
приобретение земельного участка по наследству;
решение суда;
гражданско-правовые сделки, заключаемые между гражданами, организациями.
Приобретение земельных участков в собственность на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными ресурсами, возможно в двух формах: за плату и бесплатно.
Хотя п. 2 ст. 28 ЗК РФ допускает возможность предоставления земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам бесплатно в случаях, предусмотренных законом, в настоящий момент нет ни одного закона, разрешающего предоставлять в собственность бесплатно земельные участки юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.
До введения в действие ЗК РФ законодательством были предусмотрены такие виды землепользования, как постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. В настоящее время земельные участки на таких правах гражданам не предоставляются.
Владеть земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования могут только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления.
Другие юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести в собственность по своему желанию. Без переоформления такими юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду продажа зданий, строений, сооружений, расположенных на данных земельных участках, невозможна.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.
Кроме того, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Данные положения закона означают, что при продаже (дарении, другом виде отчуждения права собственности) здания, строения, сооружения одновременно должны передаваться права и на соответствующий земельный участок.
Если земельный участок находится у продавца или иного лица, отчуждаемого недвижимость, на праве собственности, то достаточно включить в предмет договора купли-продажи (дарения и т.д.) наряду с отчуждаемым зданием, строением, сооружением и земельный участок.
Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду требуется решение соответствующего компетентного органа. Выносится распоряжение или постановление о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды. На основании решения компетентного органа заключается соответственно договор купли-продажи или договор аренды земельного участка.
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе и на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре, осуществляемой Федеральной регистрационной службой и ее структурными подразделениями.
С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение.
Государственной регистрации подлежит право не на землю как таковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей. Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.
Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок, для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием. Таким образом, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников.